İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddeleri kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin hususları düzenlemektedir. Buna göre;

Madde 350 – Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kanun maddelerinin lafzından da anlaşıldığı üzere kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilebilmesi için birkaç koşulun varlığı aranmaktadır.

Bu koşullardan ilki; kiracının kiraladığı taşınmazın, kiraya veren tarafından konut veya iş yeri olarak kullanmak ihtiyacının doğmasıdır. Maddede tek tek sayılmış olan; kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birinin o taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanmak için ihtiyaç duymaları zorunludur. Bu ihtiyacın hem zorunlu hem de gerçek hem de samimi olması aranmaktadır.

 Yargıtay, kararlarında bu gereksinimin zorunlu, samimi ve gerçek olup olmadığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmiştir. Hakim, kanunda belirtilen kişilerin gereksinimlerinin gerçeklik ve zorunluluk derecelerini her olayın somut özelliğine göre ayrı ayrı takdir eder.

Taraflar kira sözleşmesinin biteceği zamanı belirleyerek bu sözleşmeyi belirli vadeli sözleşme haline getirebilirler. Kiraya veren kişi tarafından kiracıyı tahliye davası vadenin dolum tarihinden itibaren bir ay içinde açılabilir. Kısacası, belirli vadeli kira sözleşmelerinde sözleşmenin süresinin dolmasından sonraki bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Belirsiz vadeli kira sözleşmelerinde ise durum biraz daha farklıdır. Kira sözleşmesinin bağıtlandığı tarihten itibaren her altı ay bir fesih dönemi, fesih döneminin bitimi ile feshi hayata geçirebilmek için kiraya verenin 3 ay önceden kiracıya tahliye isteminde bulunması ise fesih bildirimi olarak adlandırılmaktadır. Kiraya veren, 3 ve 6 aylık fesih bildirim ve dönem sürelerine uyduğu takdirde 1 ay içerisinde açacağı kiracıyı tahliye davası ile kiracıyı taşınmazdan tahliye edebilecektir.

Fesih bildiriminde bulunulduğu halde taşınmaz kiracı tarafından tahliye edilmemişse, 6 aylık fesih döneminin bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açmak mümkündür. Belirtilen sürelerin kaçırılması halinde açılan davanın usulden reddedileceği de unutulmamalıdır.

Değinilmesi gereken bir diğer konu ise kiracının kiralananı kullanmaya devam ederken taşınmaz malikinin değişmesi halinde yeni malikin kiracıyı kiralanandan hangi koşullar altında tahliye edebileceğidir. TBK 351’de düzenlenen bu şartları şimdi tek tek inceleyeceğiz.

Yeni malikin de tıpkı eski malik gibi, kiracıyı kiralanandan tahliye edebilmesi için kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacını karşılamak amacıyla kiralanan yeri kullanmaya zorunlu kalmasıdır. Kanunda açıkça sayılmış olan bu kişiler; yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Yeni malikin ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olması burada da aranmaktadır. İhtiyacın gerçeklik, zorunluluk ve samimilik derecesinin takdiri yine hakimin takdirinde olup somut olayın özelliklerine göre bir değerlendirmeye tabidir.

Yeni malikin kiracıya tahliye davası açabilmesi için kiralananın mülkiyetini kazandığı tarihten başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya bulunacağı yazılı bildirim ile 6 ay sonrası için kiracının tahliyesini mahkemeden isteyebilmektedir.

Eğer yeni malik taşınmazı edindikten sonraki 1 ay içerisinde yazılı bildirimde bulunarak tahliye talep etmezse kira sözleşmesini aynı koşullar altında sürdürmeye devam etmeyi kabul etmiş olur.

Önemi nedeniyle değinmek isterim ki yeni malikin yapacağı yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek olmadığı bir durum bulunmaktadır. Eğer yeni malik kiralananı edindiğinde kira sözleşmesinin sona ermesine 6 aydan daha kısa bir zaman kalmışsa, 6 ay beklemesine gerek olmaksızın sözleşmenin sonlanmasıyla birlikte tahliye davası açmak mümkündür.